旺信证券 405亿元！中海、招商上海东安新村投资版图浮出

　　21世纪经济报道记者唐韶葵

　　9月8日，上海史上最大的城市更新项目——徐汇东安新村项目发布了其中一宗地块的规划设计方案：徐汇区C030301单元127b-23地块将规划建设5幢17-25层住宅楼，总共206户。这宗地块目前由上海新枫安企业发展有限公司（上海地产集团持股60%、徐汇城投持股40%）以83.5亿元竞得。

　　2024年初，上海徐汇区启动东安片区旧城区改建，这是上海史上最大单地块一次性征收项目。2025年，东安片区旧改项目以协议方式陆续成功出让三宗涉住宅地块，分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24地块，出让总金额约523.03亿元，用地面积15.93万平方米，地上计容面积60.05万平方米。

　　3月26日‌，上海地产与徐汇城投合资的上海新枫安以83.5亿元竞得127b-23地块。5月，另外两宗地块接连出让，得主同样为上海地产与徐汇城投。

　　此前的9月5日，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，通过上海联合产权交易所正式完成股权交易，获得其中两宗地127b-24地块、125-31地块的开发权。此次率先推出规划方案的127b-23地块，未来也有可能引入其他投资者共同开发。

（东安路左侧为125-31地块，右侧为127b-23地块和更靠近黄浦江的127b-24地块。摄影：唐韶葵）

　　这意味着，中海地产、招商蛇口又加码了徐汇滨江板块的投资，且因应综合体地块的需求，引入了另一家央企——中旅投资合作开发。

　　同策研究院联席院长宋红卫分析认为，优质土地储备已经成为房企销售额的最重要保障。

　　他指出，与去年相比，今年头部房企在上海的销售格局，变动最大的就是中海地产（从中指研究院发布的数据来看，今年前8月排名从去年同期首位下滑到第四位），这与房企土地储备以及地块类别相关。近两年上海供地数量明显下滑，中心城区核心地段的地块数量更为有限，尤其近两年上海豪宅热销，导致头部房企销售量高于拿地量，去化速度快于拿地速度。比如中海地产2024年在上海销售额超过700亿元，而拿地仅耗资68亿元。

　　405亿元巨无霸地块

　　东安路三宗地块的出让过程，体现了“上海速度”。5月17日，127b-24地块在上海联交所出让，容积率约2.62，限高同为100米，总住宅体量约7.91万平方米，地块总价98.18亿元，楼面价12.41万元/平方米，由上海新百安竞得，该公司由徐汇城投和上海地产各持股50%。

　　5月31日，最后一幅125-31地块出让，体量更大，是一综合体地块，整体限高195米，容积率高达4.38，总住宅体量约27.3万平方米。地块总价341.35亿元，由上海新东安竞得，该公司由徐汇城投和上海地产各持股50%。

　　7月1日，上海公共资源交易中心发布公告，徐汇区东安新村两宗协议出让地块的股权及债权将进行捆绑转让，拟转让标的为新百安公司90%股权和新东安公司90%股权及相关债权。

　　截至2025年6月30日，前述两宗地的大股东新东安公司、新百安公司的经审核资产净值分别约为50.91亿元、25.82亿元，估值则分别约为54.98亿元、26.62亿元，合计约81.6亿元。而本次交易对价总额约154.78亿元。

　　中海、招商在此次交易中入局。127b-24地块转让后，中海、招商、中旅持股比例分别是30.5%、55%、4.5%。按照345.8亿元资产估值计算，90%股权成交代价约为311亿元。125-31地块转让后，中海、招商、中旅持股比例分别是50.5%、35%、4.5%。按照104.41亿元资产股市计算，90%股权成交代价约为94亿元。两幅地块总成交代价约为405亿元，其中需要支付现金154.78亿元，其余则是债权。两幅地块剩余的10%股权归属于徐汇城投。

　　其中，中海地产以73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权、以8.12亿元收购新百安公司30.5%股权，合计投资81.53亿元。

　　此次交易，央企中旅投资（00308.HK）跃入公众视野。中旅投资在华东、大湾区开发有不少住宅项目，该公司的强项是文旅地产开发与运营。

　　中海地产补库存

　　在徐汇区规模最大的城更项目上，中海地产与招商蛇口正式入局。从两家房企在上海的投资布局来看，它们又完成了一次在上海市区核心地段的投资加码。

　　有业内人士根据地块规划测算出，东安新村两幅地块的住宅货值预计将达到600亿元，为上海历史上最大的豪宅开发项目之一。

　　其中，东安一村地块地上开发体量45.5万平方米，包含约26万平方米的住宅、约18万平方米的商办以及约1.3万平方米的社区配套，仅住宅货值就接近500亿元。

　　东安二村南地块地上开发体量7.9万平方米，包含约7.5万平方米的住宅以及0.36万平方米的社区配套，仅住宅货值就接近150亿元。

　　补仓上海这一举动，是房企在上海的储备落后于销售。中指研究院发布的2025年1月至8月上海房地产销售数据显示，中海地产的全口径销售额与权益销售额这两个数据都落后于保利发展、招商蛇口与华润置地。其中，中海地产上海全口径销售额161.6亿元，排名第四，权益销售额114亿元，同样排名第四。

　　公开信息显示，今年上半年，中海地产在内地10个城市和香港新增17幅地块，新增土地储备总建筑面积为258万平方米，权益建筑面积为257万平方米。但这些土地储备里面并没有上海的项目。

　　不过，近期中海地产颇有迎头赶上之势，除了以119亿元拿下静安、普陀地块，此次也以大约81.53亿元拿下前述两宗地开发权。

　　与中海地产类似，招商蛇口2025年前7个月在上海仅新增了两宗地。

　　此次中海地产、招商蛇口主导开发的东安新村城市更新项目，尽管货值庞大，但不少分析人士对于去化并不担忧。根据项目所在地理位置的现状，南边不远处便是西岸金融城，是一个总建面约180万平方米，投资超600亿元的综合体项目，包括商场、超甲级写字楼、酒店及文化艺术场馆等业态。